CZEmoney.com

po dlouhém uvažování jsem se rozhodl představit i Vám svůj projekt realitní investiční společnosti (RIS)

O co jde:
RIS je moje společnost, která pracuje s realitami. Nejedná se o klasickou realitku, která zprostředkovává prodeje nemovitostí, ale o společnost, která aktivně vyhledává a kupuje vhodné nemovitosti do vlastního majetku. Tyto nemovitosti jsou dále pronajímány za účelem zisku. Zisk bude dosahován pronajímáním jednotek a efektivní správou nemovitostí. Prodeje vlastních nemovitostí budou minimální, ikdyž správou a developmentem na zakoupených nemovitostech bude dosahováno zhodnocení realit (například dostavbou nových bytů v podkroví, pronájmem nevyužitých prostor, pronájem parkovacích míst ve dvorech atd.) a potažmo i zvyšování zisků z pronájmu (kvalitnější prostory se dají pronajmout za vyšší peníze). Nákupy nemovitostí budou financovány z peněz investorů - věřitelů. Jim bude podle výše investice vyplácen zisk.

Jak to funguje:
Každá nemovitost je po nákupu rozdělena na podíly - m2 (metry čtvereční). Tyto podíly jsou nabídnuty k nákupu investorům - členům systému RIS. Po zakoupení podílu je investorovi pravidelně vyplácen zisk z pronájmu nemovitosti, ve které má podíly. Podíly bude možné po uplynutí určité doby "vrátit" zpět do systému a vyměnit za jiný podíl, nebo podíly prodat. Hodnota podílu bude samozřejmě vztažena ke konkrétní nemovitosti.

Pro koho to je:
Účast v RISu je vhodná pro všechny typy investorů. Díky rozdělení nemovitosti na jednotlivé podíly se tak investování do realit může zúčastnit i drobný investor, kterému by jinak byl tento svět na míle vzdálen. Díky stabilitě je tato investice vhodná i pro jinak konzervativní investory.

Rizika
Potencionálním rizikem může být jen výběr nevhodné nemovitosti při nákupu - např. se skrytou statickou závadou, špatně obsaditelná nemovitost nájemníky.. Může tak dojít k poklesu příjmů z výnosů z nájmu, ale nemělo by dojít ke snížení hodnoty investice. Navíc se reality dají na rozdíl od jiných aktiv pojistit - např. když dům shoří, tak Vám pojišťovna dá peníze na opravu, ale když padne akciový fond, tak nic nedostanete.

Zajištění
Klient má písemnou smlouvu a každá transakce je stvrzena písemně. Pro případ negativního vývoje mohu případné ztráty krýt z výnosů vlastních pronajímaných nemovitostí. Všechny nemovitosti budou pojištěné proti všem rizikům.

Výnos
Výnos je odvislý od typu nemovitosti, nákladům na správu a efektivnosti obsazení nájemníky. Řádově by výnosy neměly klesnout pod 5% ročního zisku z investice.

Reference
Aktivně pronajímám 2 nemovitosti již déle než 3 roky. Mám velmi bohaté zkušenosti s profesionální správou nemovitosti (obchodní galerie).

Společnost bude v blízké době zapsána do obchodního rejstříku. Nyní konzultuji celou věc s právníkem a daňovým poradcem a "tvořím" finální podobu společnosti.

Těším se na Vaše dotazy a komentáře

pro lepší ilustraci, jak to funguje:

Příklad
Dejme tomu, že se naskytne výhodně zakoupit zrekonstruovaný byt v centru Brna v hodnotě 1.500.000,- kč o celkové velikosti 50m2. Po zakoupení bude tedy byt rozdělen na 50ks podílů v hodnotě 30.000,- kč/ks. Tento byt se podaří pronajmout za 10.000,- kč/měsíc - měsíční výnos jednoho podílu tedy bude 200kč/měsíc.

Investor nakoupí např. 10 jednotek za 300.000,- kč - každý měsíc tedy dostane výnos 2000,- kč - ročně 24.000,- kč což je zhodnocení investice o 8%

Příklad je jen ilustrační a počítá s obsazeností bytu po celý rok. Nejsou zde zohledněny náklady na správu nemovitosti, údržbu apod.

Webovky nemáte? Kdybych měl prachy, určitě bych do něčeho takového šel, nemovitosti je to nejlepší kam vrazit money

Webovky se připravují. Budou obsahovat interaktivní prostředí, kde si bude moci klient prohlížet a spravovat svoje podíly, spravovat své konto, obhlédnout nové nemovitosti atd.

Celý projekt je zatím v přípravě.

Ohledně toho "vracení" podílů do systému, to je odkoupíš ty (neboli společnost), nebo musí investor počkat až někdo jiný projeví o ten daný podíl zájem?

V podstatě jsou obě varianty možné - podíl bude nabídnut ostatním investorům a jelikož i já budu mezi investory, tak je možné že jej koupím, jestliže o podíl neprojeví nikdo zájem. Podíly budou v systému vystaveny s maximálním množstvím informací - detaily k nemovitosti, aktuální i historický výnos podílu apodob.

Přeji ti hodně štěstí a at ti to vyjde

Taktez preji hodne stesti pac nemovitosti jsou opravdu vec do ktery se vrazit prachy daj

Za prani uspechu moc dekuji.

Jiz brzy budu informovat o novinkach - prvni investori jiz projevili zajem investovat.

je docela zajímavé na co člověk nenarazí při rozjezdu podnikání. Při pátrání po možných zdrojích financí jsem narazil na kluby tzv. "andělských" investorů. Andělský investor je člověk, který vlastní velké množství peněz a do svého finančního portfolia přijímá podíly nebo výnosy z různých podnikatelských projektů. Tito lidé jsou "nad" věcí a stranou klasických kapitálových nástrojů. Andělští investoři se často sdružují do klubů, často se zaměřují na jednu komoditu a nebo lokalitu, ve které se orientují. Jsou to profesionální investoři..

zajímavé andělské webovky:



Btw:
V současnosti zpracovávám obchodní plán a doplňuji si teorii (samozřejmě z Kyiosakiho bohaté knihovničky).

Onso má tohle na háku. Už dřív mi o tom psal a nemá to slabinu. Těším se, až se projekt rozjede

Zivot je nadherny a bez chyb!!!

souhlasím..

to, že je na finančním trhu panuje určitá nejistota, může právě nahrávat novým projektům a zajímavým investicím. Vždyť finanční krize a s ní spojená "finanční histerie" stahuje dolů i jinak stabilní tituly nebo nemovitosti. Dnes je jedno, že je fabrika stabilní a prosperuje, že podepsala nový kontrakt na několik miliard - je krize, tak šup dolů s tvými akciemi. Jakmile tento strach opadne, proběhne korekce tohoto trendu. Nic nebude jako dřív - dojde k "rozevření nůžek" - bude větší a znatelnější rozdíl mezi kvalitními a slabými nemovitostmi. Vždyť donedávna bylo skoro jedno, jestli prodáváte starý panelákový byt a nebo cihlák v lepší lokalitě - cena se lišila pouze v řádu několik tisícovek. Trh nastavuje pravidlo nabídky a poptávky - lidé byli totiž doposud ochotní akceptovat tyto podobné cenové hladiny. To padne a je to dobře - vytvoří se tak nový, mnohem rozmanitější trh.
Co se týče trhu s hypotékami, tak bych nebyl tak pesimistický - možná skončí období lehkých 100% hypotéčních úvěrů na každou barabiznu. Možná se vytvoří elita odhadců, se kterými budou výhradně spolupracovat banky při přezkoumávání projektů, bude se více zkoumat bonita klienta a způsob jeho zajištění - prostě banky se budou více "sichrovat". A to povede k markantnímu rozvoji trhu s nájemními prostorami. Doteď bylo jedno, jestli si pronajmete byt 2+1 za 8500,- a nebo si vezmete hypotéku na 1.500.000,- kč a budete měsíčně splácet 8500,- za splátky úvěru. Jediný rozdíl byl ve vytvoření odpovědnosti a závazku. Jestliže se zpřísní pravidla hry, tak ne každý bude ochotný obíhat bankovní kolečko a ne každý nakonec na hypotéku dosáhne - a pak mu nezbyde, než jít do nájmu.
Někdo může fabulovat nad snížením tržního nájemného v souvislosti s uvolněním regulovaných nájmů. Zde je potřeba si uvědomit, jaký podíl trhu představují regulované nájemní byty vlastněné soukromými osobami a byty ve vlastnictví obce. Obec bude vždy "prosociální" tzn. že nezavede v bytech maximální možnou hranici nájemného - v těchto bytech budou bydlet sociálně slabí. Takže představa, že se trh najednou zaplaví nabídkami s bývalými regulovanými byty, je mylná a pokud vůbec bude mít nějaký efekt na trh, tak pouze dočasný (maximálně rok).

Můj projekt je v přípravě. V podstatě neustále se mění některé detaily, i části struktury. Dnes není lehké něco vymyslet a rozjet to, pokud chcete, aby se to do dvou měsíců nerozpadlo. Děkuji všem, kdo mi fandí.

Uzivejte si ho dokud je cas..

jind005 jen tak na okraj, kolik peněz jsi utopil ve SCAMECH typu HYIP, SURF a td.? A teď ti vadí, že jde o návratnost investice 12 let? No, do dvou let pujdou nemovitosti nahoru, právě kvůli poptávce po nájmech. Zvlášť v Čechách.Zde totiž trh není tolik přesycen, jako v okolních státech. Možná by bylo mít dobré v portfóliu i nebytovní prostory. Kanceláře se budou v budoucnu hodit. Až skončí hospodářská recese. Je dokázáno,že po každé recesi nastává uvolnění a následuje rychlý rozmach. Vemte to z historie.
Jinak já osobně do toho nejdu ze dvou důvodů.
1) Přišla jsem na tuto možnost pozdě
2) Své volné prostředky jsem uložila právě nyní do akcií, když mi jejich cena tak hezky klesla.
Pro Jind005, zde je návratnost ještě pomalejší. A podstatně větší riziko. Jinak mám v portfoliu i developera. Abyste věděli, že v obchod s nemovitostmi stále věřím. A navíc odolejte, když firma vykazující zisk několik miliard čtvrtletně ztratí na hodnotě akcie přes 80%. . O to víc třeba získám na dividendách. Pokuď díky hysterii nezbankrotuje.

pro zajímavost:
http://hn.ihned.cz/c4-10084240-30540090 ... dou-nahoru

Jde vidět, že Onso strávil nad přípravou této investiční příležitosti velmi mnoho času a vše pečlivě promyslel. Osobně jsem se s tímto člověkem před nějakou dobou setkal a přišel mi velice věrohodný (takových je zde na foru čím dál méně-ale pořád jsou ). Osobně kdybych měl aktuálně dostatek prostředků na investici do této příležitosti, rozhodně bych investoval. Přeju ti Ondro, ať se ti to podaří rozjet a ať najdeš investory, kteří v tomto už mají nějaké ty zkušenosti a hlavně málo rejpalů, kteří neví o těchto okruzích investic vůbec nic a rádi si leští svoje ego tím, že se snaží případné investory odlákat a mystifikovat. Hodně štěstí do budoucna.

Děkuji všem za podporu.. velice si jí vážím.

Projekt v současnosti trošičku "spí" - z důvodu nedostatku času a taky kvůli legislativním potížím. Nechtěl bych se dostat do křížku s úřady a to je trochu komplikace, zvlášť pokud člověk zakládá kolektivní fond.

Co se týče portfolia fondu, tak bych se určitě nechtěl zaměřit pouze na rezidnenční oblast. Největší výdělky jsou samozřejmě u ochodních ploch, ale nejraději bych zvolil mix i z ostatních oblastí - skladovací plochy, kanceláře, bydlení, obchodní plochy atd.

No puvodne jsem tu mel dlouhou odpoved jak cip ale s*ru na to nema to cenu jsem tu jenom za hnupa O tom ze si tu honim ego me ale pobavilo nejvic
Pro stracku: Ano ztratil jsem hodne ale v zivote daleko vice.. a o tom to je Clovek se uci.. Ano jsem hnup..

Kazdopadne onsovi take drzim palce a nikdy jsem nemel jiny pocit..

Psal jsem tu zprávu obecně. Pokud si myslíš, že to bylo mířeno na tebe tak je mi to líto-nebylo. Každá taková příležitost je totiž spojena s mnoha tzv. rýpaly, atd.
Proto jsem to zmínil. Nic osobně mířeného přímo na tebe v tom rozhodně nebylo.

No ja jsem byl jediny kdo tady poukazoval na rizika takze jsem myslel.... navic kdyz uz i stracka se na me oborila tak to je krize no ale to je jedno nebudu to tu onsovi uz spamovat

to nebylo míněno ve zlém. Spíš jsi mě překvapil. Zbohatnout přes noc se nedá a jasně,že i tohle má rizika. Já je spíš vidím v solventnosti nájemníků. Zvlášť teď,kdy krachují podniky,u kterých by to níkdo nepředpokládal. Ale v čem není riziko. Jinak Onso, pokuď bych do toho šla, tak bych chtěla oficiálně a s písemnou podílnickou smlouvou. Prostě vidím to jako založení s.r.o.. Zabívající se pronájmem bytových a nebytových prostor.Co ty na to?

a ještě píši hrubky.

S.r.o. by bylo na daně asi nejlepší, ale moc tomu nerozumim. Spíš jsem to slyšel Každopádně na s.r.o. je třeba mít jistící kapitál. Možná otázka spíš na Onsa...dá se dát do něj zahrnout třeba nemovitost jako taková?